家を建てる時、みなさん住宅ローンを組みます。住宅ローンは今、減税対象になったり、金利が安いタイミングということもあり、効果的に活用できる仕組みです。
しかし、住宅ローンは、ほとんどの人にとって一生のうちで一番大きいローンとなるため、不安や心配もありますよね？それに、注文住宅のローンは、依頼するハウスメーカーや建築業者、借りる人の状況によって流れが違うので簡単に理解しづらい点があります。
今回の記事では、
- 住宅ローンの融資はいつから？に回答
- 注文住宅の土地の支払いタイミング
- 注文住宅の設計の支払いタイミング
- 注文住宅建築の支払いのタイミング
- 自己資金が足りない場合はつなぎ融資の検討も
などを紹介していきますので、住宅ローンの不安点を少しづつ解消していきましょう。
住宅ローンの融資はいつから？に回答
住宅ローンの融資は、基本的に「家の引き渡し後」となります。
一番多いケースは、住宅ローン融資事項日＝引き渡し日と設定するパターンです。
注文住宅は、ハウスメーカー、建築業者により支払いスケジュールが異なったり、自身が土地を購入するのかどうか、自己資金を使うのかどうかでも変わってきますが、複数回に分けて費用を支払うのが一般的です。
融資前に必要な支払い、自己資金についてなど住宅ローン諸々の詳細を解説していきます。
融資前に必要な支払い→注文住宅は土地や手数料、設計費などが必要になる
実は、家を建てるには建築費以外に諸費用が必要です。
諸費用も決して安くありませんので、事前に把握しておくことが重要になってきます。
まず、融資前に必要な支払いとして、土地の購入がある場合は土地費用を含めた契約料、手数料があり、建築の手数料や設計費用などがあります。
上記のような費用は、あくまでも融資前なので基本的に「現金」対応となります。土地の購入がある場合はかなり大きな金額となる可能性大です。
建物の工事としても、設計費用、工事の手付金、着工費用、上棟するタイミングの中間金など融資前に複数回費用が発生します。
融資前の費用を自己資金として補う人もいれば「つなぎ融資」を調達する人もいます。実際のところは、「つなぎ融資」を活用している人が多いようです。
「つなぎ融資」に関しては、後ほど詳しく説明します。
融資は物件引き渡し後から
融資は冒頭でも説明したように、物件の引き渡し後からが原則です。
引き渡しの当日を融資実行日とするケースが多いのですが、その理由として、土地や建物を担保として抵当権を設定するためです。
万が一支払いができない状況になると、家や土地を競売にかけて返済に充てることになります。そのため住宅ローンでは土地や建物に抵当権が設定されるようになっているのです。
そうするには、支払いを済ませる必要があるので、融資実行日に全額を支払って引き渡されて、それをローンで返済していくと同時に、不動産の所有権の移転と登記関係もすべて同時に行われるのが一般的です。
工事費全てのローンは組めない→自己資金は必要
基本的に家を建てる工事の費用はローンで済むのですが、稀に別費用がかかるケースがあります。もしそれらの費用が必要となれば、工事とは別になり、自己資金が必要となってしまうので注意してください。
別費用の掛かるケースはいくつかあります。
- 地盤調査費用
- 地盤補強費用
- 冷暖房工事費用
- 上下水道の引き込み費用
- ガスの引き込み費用
上記の中は基本的に建築業者、ハウスメーカーで建築と一緒に手配してもらうケースが多いでしょう。
しかし稀に、上記の作業を依頼している業者以外の業者にお願いするというケースがあります。その場合、住宅ローンには組み込めず、ローンとは別の支払いが発生してしまうのです。
しかもその費用は決して安くはなく、例えば地盤調査は約10万円前後、上下水道の引き込みは約60～100万円程度かかってきます。
別の業者に依頼するのは、大概、ハウスメーカーに一括依頼するより安くなるからです。安くなるのは嬉しいのですが、ローンに含まれないため、自己資金に余裕がある人で、時間に余裕のある人が行う手法です。
ちなみに、自己資金を使わないで、のちのち説明する「つなぎ融資」で様々な途中で発生する費用を賄うというケースが多いのですが、その費用はわりと大きな金額に使います。
注文住宅にはかなり細かい費用があり、都度の手数料、上棟時や日頃の大工さんへの差し入れ、施主支給のもろもろ、上棟の準備物、家を建ててから使う家電、家具など、建築の費用以外に意外と細かいものがたくさんあります。
しかし、これらはローンで組むことはなく、つなぎ融資でもなく、どうしても自己資金の現金になってくるのがほとんどのケースです。そのため、つなぎ融資で自己資金を使わないようにと言っても、ある程度の自己資金は出ていくことを覚悟しておく必要があると、個人的には経験して感じました。
注文住宅の土地の支払いタイミング
注文住宅の場合で、土地を同時に購入する人には、建物の建築とは別に土地の契約、費用の支払いがあります。土地の費用に関しては、契約時と引き渡し時のタイミングで2回に分けられているのがほとんどです。
土地の支払いは以下のものがあります。
- 手付金
- 不動産仲介料
- 残金
土地を購入する時に不動産が仲介している時には、不動産仲介料がかかります。詳細を解説していきます。
売買契約時に手付金
土地の契約をする時、最初に必要なのが「手付金」です。手付金は買う人が、売り主に払う費用で、一般的に購入費用全体の5％～10％となっています。
併せて、土地は不動産会社を通して購入するケースが多いので不動産会社への「仲介手数料」の支払いも発生します。仲介手数料の支払い方は、不動産により違うのですが、多いのは契約時に半額、土地を引き渡したときに残金という流れです。
引き渡し直前に残額を
土地の手付金以外の残額は、引き渡し時か引き渡し直前に支払うことになります。
このタイミングの支払いは大きく、土地残金以外にもローンの借り入れが始まり、仲介手数料の残額、登記の費用などが重なりますので要注意です。
余談ですが、ここから建築関連以外の、家電や家具、ＴＶ、ネットの回線契約などの費用が掛かってきます。それらはローンには含まれていません。しかしこれらも重ねていくとけっこう高額になります。高額になるのですが、ローンの金額で麻痺が生じているため、あまり気にしない人が多いのです。
家電家具も日常にすると大きな出費ですよね。建築後の発生する自己資金で賄う費用も最初のうちから予算を立てておくことをおすすめします。
併せて、自治体や国からの補助金制度もあるので、そういうものを事前にチェックしておきましょう。
注文住宅の支払いタイミング
注文住宅の支払いタイミングは、ハウスメーカーや建築業者によって変わってきますが、ほとんどの場合、3回に分けて設定されています。
3回のタイミングは以下の通りです。
- 契約時：建設費の1/3（着手金）
- 中間時：1/3（中間金）
- 引き渡し時：1/3（残金）
その他は、中間金がなく着手金と残金の2回設定のケースや契約時に10％、着工時に30％、上棟時に30％、引き渡し時に残金の30％というケースも少なくないようです。
とりあえず、数回に分けられるのが基本的になっています。
ここで注意が必要なのが、住宅ローンは引き渡し時に実行されると説明してきました。ということは、契約時と中間時の支払いはどうしたらよいのでしょうか？
全体の契約金額の7割ほどの支払いです。費用を自己資金で準備できる方は少ないと思います。その時に多くの人が利用するのが「つなぎ融資」となります。つなぎ融資に関しては、後程詳しく説明しますね。
最終的につなぎ融資で借りた金額は、住宅ローンの支払いに含まれます。
つなぎ融資で利用するのは、着工金、中間金、土地の費用や様々な手数料などの支払いです。
自己資金が足りない場合はつなぎ融資の検討も
家を建てるのに自己資金を全く使用しないケースは昨今増えています。自己資金が無い、足りない時のために「つなぎ融資」あるからです。「つなぎ融資」とは、住宅ローンを契約する人があくまでも一時的ですが借りられる「短期間の融資」のことです。
住宅ローン減税の仕組みも相まって、全額ローンにする人が多いため「つなぎ融資」を利用している人がほとんどではないでしょうか。
注文住宅の場合、着工金や土地の代金は住宅ローンに組み込まれません。そのため考え方としては、このような事前の費用は自己資金で支払うことになります。しかし自己資金がない場合費用が払えないので、短期間のつなぎ融資を利用ります。
「つなぎ融資」は、住宅ローンとは別のローンで、つなぎ融資を借りている間は利息のみの支払いで、住宅ローンが始まるときに元金を清算する仕組みになっています。特徴としては、担保なしであることと、返済のタイミングですね。
しかし、注意点として銀行すべてが「つなぎ融資」を採用しているわけではありません。自己資金が無い場合は、「つなぎ融資」がある銀行で住宅ローンを組むようにする必要があります。
併せて、つなぎ融資もひとつのローンの契約なので、契約時の保証料や手数料がかかることも念頭に置いておきましょう。
とはいえ、土地購入や着工費などを自己資金で賄うことをしなくても良いのはありがたいことなので、自身の自己資金、スケジュールを検討したうえで活用してみましょう。
注文住宅引き渡しからローンが始まる｜まとめ
住宅ローンの返済は、住宅の引き渡しから始まります。
着工金や土地代金などは、自己資金やつなぎ融資を利用してそれらを住宅ローン開始の時に清算してから住宅ローンを支払い始めることになります。
ただし、依頼するハウスメーカーによっては、すべてがパック利用になっていることもありますので、今回の例はあくまで一例です。ハウスメーカーによりスケジュールや融資の仕方も異なるので、最初の打ち合わせの段階で話をしっかり聞いておくことが重要ですね。
